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合同的圈套
  单独扩展解约权
实例1:《××居商品房认购书》中规则:“若乙方付出定金之日起十天内未能依时签署《商品房生意合同》及交给首期房价款,则甲方有权单独面免除本商品房认购书,并不交还定金。”
实例2:《××花园商品房认购协议》中规则,“认购方应在2003年×月×日之前前往签定《商品房生意合同》,逾期者视同违约,开发商不另行催告,本协议天然报废。”
点评定见:缔结或免除合同有必要在当事人自愿前提下进行,任何一方不得私行改变或许免除。按最高人民法院的司法解释,在商品房生意中,买受人拖延实施债款,出卖人要进行催告,催告后,买受人还有三个月的宽限期,如在此期限内仍未履约,方可解约。此外,条款中所谓“违背任何条款”、“未能依时签署”等内容都不详细清晰。这种做法客观上隐瞒了导致不能签定购房合同的多种状况,如不可抗力、意外事件、经营者本身职责等,成心排除了顾客与经营者洽谈或经催告实施债款的或许。上述格局条款加剧了顾客职责,单独扩展了经营者免除合同的权力,掠夺了顾客依法改变、免除合同的权力,侵害了顾客的公正交易权和自主挑选权。
  恣意运用免责权
实例:某房地产公司拟定的《商品房生意补充协议》中规则:非出卖人原因形成的延误要素包含但不限于:政府控制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人损坏、高考期间罢工或其他政府规则、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时奉告买受人即可据实予以延期交房。
点评定见:在上述原因中,有的的确能够作为免责事由,如不可抗力等,但也要鉴别状况实施部分或悉数免责。有些则纯属开发商本身或第三方原因形成,如承建商施工误期、因技术上需求更改图纸、因气候影响或其他反常困难及严重技术问题不能及时处理导致的延误等,这种状况下应由开发商向购房人承当违约职责。其实像高考期间罢工、办证行为滞后等内容是开发商能够意料并提早做好预备的,不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人损坏等则是第三人原因形成的,开发商应向顾客承当违约职责,再依法令、依约定向第三人追偿。该格局条款私自扩展自己的免责规模,将第三方对开发商违约的危险转嫁到顾客头上,使开发商的逾期行为不用承当任何职责。(-拍摄/舒东平)
  违约职责不对等
实例:某顾客投诉称在购房时所签购房合同中违约职责一栏有这样一则内容:“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交给运用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%核算罚金,交给乙方作补偿。(2)乙方若未如期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,一起不予处理进户手续。”
点评定见:上述格局条款对合同两边付出违约金的额度规则不对等。经营者延期交房有必要等一个月后方核算罚金,且额度仅为顾客已付房款的3%;顾客若未如期交给房款,则当即视为违约,并扣罚顾客已交购房款的10%作违约金。因为商品房的标的额大,两边承当的违约金数额相差悬殊。这种条款的本质是设置圈套,加剧顾客职责,减轻经营者职责。违背了法令的公正准则,顾客可依法请求人民法院或裁定组织予以吊销或改变。
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